La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 8521 del 28 marzo 2024, ha affermato un importante principio in materia di risarcimento del danno per l’inagibilità di un immobile locato.
Quando il locatore agisce per ottenere il risarcimento del danno derivante dalla mancata disponibilità del bene immobile, a causa dell’inagibilità provocata da un terzo, la prova del suddetto danno può essere fornita anche attraverso presunzioni.
Nel caso esaminato, la società Alfa Srl aveva concesso in locazione un immobile alla società Beta Srl. A causa del cedimento del marciapiede e dell’ordine del Comune al Condominio di mettere in sicurezza lo stabile, furono installati dei ponteggi per diversi mesi, impedendo ad Alfa Srl di locare nuovamente l’immobile.
Alfa Srl aveva chiesto il risarcimento del danno emergente (per le spese di ripristino) e del lucro cessante (per il mancato guadagno dalla locazione). Il Tribunale aveva riconosciuto entrambe le voci di danno, ma la Corte d’Appello aveva negato il lucro cessante per mancata prova.
La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso di Alfa Srl sulla mancata prova del lucro cessante, ritenendo che tale prova possa essere fornita anche per presunzioni.
Secondo la Cassazione, “in caso di perdita della disponibilità del bene (per occupazione altrui o per altra ragione) il proprietario, che invochi un mancato guadagno, deve dare prova del suo assunto, ossia deve dimostrare che aveva delle occasioni di mettere a reddito il bene che sono andate perdute per colpa di chi lo ha reso non utilizzabile.
Questa prova può ovviamente essere data anche per presunzioni”.
La Corte d’Appello aveva invece preteso esclusivamente la prova diretta, attraverso la produzione del contratto di locazione, non considerando la possibilità di una prova presuntiva.
La Cassazione ha quindi cassato la sentenza d’appello, rinviando alla stessa Corte d’Appello per verificare se Alfa Srl abbia fornito una prova presuntiva del lucro cessante derivante dall’inagibilità dell’immobile.
Un importante principio di diritto, che consente ai locatori di provare il lucro cessante anche in assenza della diretta documentazione contrattuale, attraverso presunzioni basate sugli elementi di fatto emersi.
